Wenn ein Wohnungsverwalter die getroffenen Beschlüsse nicht ordnungsgemäß umsetzt, muss er Schäden, die einzelnen Wohnungseigentümern dadurch entstehen, ausgleichen.
In einer Wohnung im Erdgeschoss gab es Feuchtigkeitsschäden, weswegen die Wohnungseigentümergemeinschaft die Sanierung ihres Gebäudes beschlossen hatte.
Allerdings wurden die vom Verwalter beauftragten Sanierungsmaßnahmen nicht fachgerecht durchgeführt, sodass der Feuchtigkeitsschaden weiterhin bestand.
Der Verwalter veranlasste zunächst keine weiteren Maßnahmen und führte auch nicht zeitnah einen weiteren Beschluss der Eigentümergemeinschaft herbei.
Eigentümer verklagt Eigentümergemeinschaft
Der Eigentümer der vermieteten Erdgeschosswohnung verklagte daraufhin die gesamte Gemeinschaft der Eigentümer. Er wollte den Schaden aufgrund der verzögerten Sanierung ersetzt haben, unter anderem die entgangene Miete für die Zeit, in der er seine Wohnung nicht vermieten konnte.
BGH weist Klage ab
Der Bundesgerichtshof urteilte, dass nicht die Eigentümergemeinschaft, sondern nur der Verwalter für den entstandenen Schaden verantwortlich ist.
Die Gemeinschaft haftet nur dann für Schäden einzelner Eigentümer, wenn sie es unterlässt, eine notwendige Sanierung zu beschließen. Wenn jedoch der notwendige Beschluss getroffen ist, ist es Sache des Verwalters, ihn ordnungsgemäß auszuführen.
Sollte sich dabei herausstellen, dass andere oder weitere Maßnahmen erforderlich sind, muss der Verwalter eine Eigentümerversammlung einberufen und einen weiteren Beschluss herbeiführen.
Wenn der Wohnungsverwalter im vorliegenden Fall auf Ersatz des Schadens in Anspruch genommen wird, würde ihm die Vermögensschadenhaftpflicht-Versicherung für Wohnimmobilienverwalter helfen. Sie ist eine vorgeschriebene Pflichtversicherung für gewerbliche Wohnimmobilienverwalter.
(Urteil des Bundesgerichtshofs, V ZR 125/17)
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