Vermieter müssen sich bei Mieterhöhungen an eng gesteckte Grenzen und zahlreiche Regeln halten. Welche das sind, erläutern ARAG-Experten.
Die Regeln für eine Mieterhöhung
Der Vermieter muss den Mieter in Textform auffordern, der Mieterhöhung zuzustimmen. Dabei muss er auch die Mieterhöhung begründen. Ab diesem Zeitpunkt kann der Mieter bis zum Ende des Monats sowie zwei weitere Monate prüfen, ob die Mieterhöhung überhaupt gerechtfertigt ist. Das ist die sogenannte Überlegungsfrist.
Seit dem Einzug oder seit der letzten Mieterhöhung muss die Miete mindestens 15 Monate lang unverändert geblieben sein. Außerdem muss der Vermieter die Kappungsgrenze beachten. So darf er beispielsweise eine recht niedrige Miete nicht auf einmal an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um maximal 20 Prozent erhöht werden.
Übrigens können die Bundesländer für Städte mit Wohnraumknappheit die Kappungsgrenze auf 15 Prozent senken.
Anderes gilt bei vereinbarter Staffelmiete. Diese festgeschriebenen regelmäßigen Mieterhöhungen sind einmal im Jahr erlaubt. Hier sind aber keine weiteren Mieterhöhungen wegen der Anpassung an Vergleichsmieten oder Modernisierungsmaßnahmen mehr möglich.
Als Übersicht über Wohnungsmieten für vergleichbare Wohnungen wird der Mietspiegel von der Stadt- oder Gemeindeverwaltung aufgestellt – meist in Zusammenarbeit mit Mieter- und Vermieterverbänden. Erfasst sind die Nettokaltmieten der letzten vier Jahre von Wohnungen mit neuen Mietverträgen oder Mieterhöhungen. Er ist sozusagen eine Momentaufnahme, die alle zwei Jahre aktualisiert werden soll.
Mieterhöhung nach Modernisierung
Wenn ein Vermieter seine Immobilie modernisiert, darf er die Jahresmiete um bis zu 11 Prozent der für die betreffende Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Der Vermieter muss den Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Modernisierung in Textform über die beabsichtigten Maßnahmen, deren Beginn und voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung informieren.
Der Mieter hat in diesem Fall ein außerordentliches Kündigungsrecht, das er bis zum Ende des Monats, der auf die Mitteilung folgt, ausüben kann.
Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhung
Im Fall der Mieterhöhung hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht – ganz gleich, ob die Miete aufgrund einer Anpassung an die Vergleichsmiete oder wegen Modernisierung erhöht werden soll. Und unabhängig davon, ob die Mieterhöhung berechtigt ist oder nicht. Bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung kann der Mieter kündigen und zum Ablauf des übernächsten Monats ausziehen.
Zustimmung zur Mieterhöhung?
Wenn der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmt, muss der Vermieter auf Abgabe dieser Zustimmung klagen. Dazu hat er nach Ablauf der Überlegungsfrist drei Monate Zeit.
Dennoch raten ARAG-Experten genau zu prüfen, ob die Mieterhöhung berechtigt ist. Wer nur einmal die höhere Miete überweist, zeigt nämlich bereits seine Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen.
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