Faktencheck: Pflegeimmobilien als Kapitalanlage

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Sebastian Reccius, Vorstandsmitglied der DI Deutschland.Immobilien AG, räumt mit drei großen Irrtümern über diese Art der Kapitalanlage auf.

„Pflegeimmobilien sind in aller Munde und erfreuen sich großer Beliebtheit. Bei dieser Anlageart erwirbt der Investor eine Wohnung oder ein Zimmer in einer Pflegeeinrichtung und schließt sich daraufhin mit anderen Käufern in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zusammen. Gemeinsam verpachten die Besitzer ihre Immobilie an einen Betreiber, der sie dann an pflegebedürftige Personen vermietet.

Die Miete geht – nach Abzügen durch die WEG-Verwaltung – an den Besitzer. Üblicherweise haben Pachtverträge eine Laufzeit von 20 bis 30 Jahren und sichern dem Anleger dementsprechend langfristige Mieteinnahmen, denn auch bei Leerstand zahlt der Betreiber die Miete weiter. Zudem besteht die Möglichkeit, bei eigener Bedürftigkeit auf der Warteliste für einen Pflegeplatz in dieser Einrichtung ganz oben zu stehen. Da das Konzept Pflegeimmobilie allerdings noch relativ neu ist, ranken sich einige Klischees um diese besondere Form der Kapitalanlage.“

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Irrtum 1: Viel eigene Arbeit und Erfahrung nötig

„Anders als beim Erwerb von Eigentumswohnungen oder ähnlicher Liegenschaften verringern sich bei einer Pflegeimmobilie die hausverwalterischen Pflichten deutlich – denn: Mieter schließen ihren Vertrag nicht mit dem Anleger selbst, sondern mit der Betreibergesellschaft der jeweiligen Einrichtung ab.

Diese wiederum pachtet die Immobilie vom Besitzer. Daraus entsteht eine Unabhängigkeit von der tatsächlichen Belegung. Außerdem kümmert sich der Vertragspartner eigenverantwortlich um die Instandhaltung der Immobilie. Beteiligungen an Renovierungskosten reduzieren sich auf die in der Dach- und Fachklausel aufgeführten Maßnahmen.“

Irrtum 2: Immobilien bergen immer ein hohes Risiko

„Bekanntermaßen hängt der Erfolg einer Anlageimmobilie immer auch von der Nachfrage ab. Durch den demografischen Wandel und die zunehmende Alterung der deutschen Gesellschaft wächst der Bedarf an Pflegeplätzen exponentiell. Insbesondere in den Jahren 2025 bis 2060 erwartet das Land einen enormen Nachfrageschub, da die geburtenstarke Generation der ‚Baby-Boomer‘ ins Rentenalter eintritt.

Im Jahr 2060 überschreitet jeder dritte Deutsche das 65. Lebensjahr, jeder siebte befindet sich sogar jenseits der 80. Mit einem rapiden Anstieg von 33 Prozent sieht die Branche sich bereits bis 2030 mit der Herausforderung von 3,5 Millionen Pflegebedürftigen konfrontiert, was eine Notwendigkeit von schätzungsweise 371.000 zusätzlichen Pflegeplätzen bedeutet. Bei einem derartigen Wachstum gilt die Nachfrage als gesichert und auch Bedenken gegen die Rentabilität eines bestimmten Standortes entfallen fast vollständig – die Pflegeimmobilie ist demnach eine risikoarme Anlage.

Momentane Mietzinsen zwischen 3,9 und 5 Prozent bergen außerdem zusätzliches Steigerungspotenzial. Zudem erhalten diese förderungswürdigen Sozialimmobilien gemäß Sozialgesetzbuch XI Zuschüsse der staatlichen Sozialhilfeträger, was das Anlagerisiko nochmals deutlich minimiert.“

Irrtum 3: Bei derart großer Nachfrage ist kein eigener Pflegeplatz gewährleistet

„Bereits jetzt liegt die Auslastung von Pflegeeinrichtungen bei 95 Prozent. Trotz großer Nachfrage müssen Immobilienbesitzer keine langen Wartezeiten fürchten. Kommt es beim Anleger zu einer Pflegebedürftigkeit, rückt er aufgrund des bevorzugten Belegungsrechts automatisch auf den ersten Platz auf der Warteliste des Betreibers. Dieses Recht kann sowohl bei eigenem Pflegebedarf genutzt werden als auch für die Betreuung naher Familienangehöriger.“

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