Der Immobilienmarkt präsentiert sich in der Corona-Krise gestützt durch das niedrige Zinsniveau durchaus robust. Langfristige Prognosen würden einem Blick in die Glaskugel gleichkommen, da die Entwicklung der deutschen Wirtschaft und damit des Arbeitsmarktes in den nächsten Monaten nicht absehbar ist. Steigen die Arbeitslosenzahlen, dürfte die eine oder andere Finanzierung wackeln, weil die monatlichen Raten nicht mehr bedient werden können. Unter diesem Druck fallen Immobilienpreise häufig und der Käufer stellt sich der Frage: Wie soll die Finanzierung aussehen?
Annuitätendarlehen
Ein Annuitätendarlehen basiert auf einer gleichbleibenden monatlichen oder vierteljährlichen Ratenzahlung. Dafür wird der Zinssatz für eine bestimmte Sollzinsbindungsfrist fest vereinbart. Dafür stehen verschiedene Fristen zur Verfügung, die sich zwischen fünf und 25 oder sogar 30 Jahren bewegen. Selbst kurze oder längere Sollzinsbindungen können vereinbart werden. Die Höhe des Tilgungssatzes bei Vertragsbeginn kann selbst bestimmt werden, muss aber mindestens 1 Prozent betragen.
Das Darlehen wird regelmäßig zurückbezahlt und somit verändert sich innerhalb der Rate der Tilgungs- und Zinsanteil: Der Zinsanteil nimmt ab und der Anteil der Tilgung steigt um die ersparten Zinsen. Ganz wichtig ist die Option für eine Sondertilgung. Hier können unterschiedliche Vereinbarungen getroffen werden. Für den Darlehensnehmer können Beträge von 10 Prozent per annum berechnet aus der Darlehenssumme interessant sein. Annuitätendarlehen können zudem in Projekte mit KfW-Fördergeldern eingebunden werden. Kann das Darlehen bis zum Ende des Darlehensvertrags nicht vollständig getilgt werden, wird für den Restbetrag eine Anschlussfinanzierung erforderlich sein. Natürlich auf Basis der dann geltenden Zinssätze.
Variable Darlehen
Variable Darlehen beinhalten keinen fest vereinbarten Sollzinssatz für die Vertragslaufzeit. Der Sollzins wird meist für drei oder sechs Monate verbindlich hinterlegt und nach der Zeit erfolgt eine Anpassung an das aktuelle Niveau der Zinsen im Markt. Dabei orientiert man sich an dem sogenannten EURIBOR. Dabei handelt es sich um die amtliche Bezeichnung des Zinssatzes, mit dem sich eine Referenz-Gruppe bestimmter Geschäftsbanken im Durchschnitt untereinander Euro-Kredite ohne Besicherung gewährt. Unter dem Begriff EURIBOR existieren fünf unterschiedliche Zinssätze mit jeweils unterschiedlichen Laufzeiten.
Banken können auf Basis dieser Flexibilität variable Baudarlehen anbieten. Endet eine vereinbarte Sollzinsperiode, kann der Darlehensnehmer jeweils neu entscheiden, ob ein Teil oder die gesamte Restschuld zurückbezahlt werden soll, das Darlehen auf Basis des variablen Zinssatzes fortgeführt wird. Auch ein Wechsel in ein Annuitätendarlehen ist möglich, dann mit einer längeren Sollzinsbindung.
Kombidarlehen
Das Kombidarlehen kombiniert ein Annuitätendarlehen mit einem variablen Darlehen. Für einen bestimmten Teil der gesamten Finanzierungssumme wird im Rahmen eines Annuitätendarlehens eine langfristige Sollzinsbindung (mindestens fünf Jahren) vereinbart. Der Vorteil ist ein Stabilitätsfaktor in der Finanzierung. Für die restliche Darlehenssumme wird ein Vertrag für ein variables Sondertilgungsdarlehen geschlossen. Zum hinterlegten Zinsanpassungstermin muss diese teilweise oder ganz ausgeglichen werden. Grundlage für den Zinssatz des variablen Darlehens ist der aktuell äußerst niedrige Drei-Monats-Zins des EURIBOR. Darlehensnehmer, die keine langfristige Sicherheit bevorzugen, können somit direkt von den Leitzinsen der EZB profitieren.
Konstantdarlehen
Der Mix aus einem Vorausdarlehen und dem späteren Bauspardarlehen wird Konstantdarlehen genannt. Bis der Bausparvertrag zugeteilt werden kann, errechnet sich die monatliche Kreditrate aus dem Betrag, mit dem der Bausparer bespart wird, und den Kreditzinsen. Ist der Bausparvertrag zuteilungsreif, erfolgt mit dem Bausparguthaben eine Tilgung des Darlehens. In der Regel ist dies ein Teilbetrag der Finanzierungssumme.
Die noch verbleibende restliche Kreditsumme läuft als Bauspardarlehen weiter. Die vereinbarte Monatsrate für Zins und Tilgung des Bauspardarlehens bleibt unverändert bestehen. Nachdem der Zins für die Laufzeit garantiert ist, kann der Darlehensnehmer das Risiko steigender Zinsen vollständig ausschalten.
Express- oder Modernisierungsdarlehen
Müssen bestimmte Baumaßnahmen für die eigene Wohnung oder das Haus schnell und unkompliziert finanziert werden, kommt häufig ein Expressdarlehen ins Spiel. Zum Tragen kommt es meist, wenn die Wohnqualität gesteigert, energieeffizient modernisiert, barrierefrei umgebaut oder grundsätzlich modernisiert werden soll, weil das Gebäude in die Jahre gekommen ist.
Finanziert werden Projekte mit einer Darlehenssumme von bis zu 60.000 Euro und einer Darlehenslaufzeit bis zu 13 Jahren. Geprüft wird die Bonität und auf einen Grundbucheintrag wird verzichtet. Diese Art des Darlehens kombiniert eine Finanzierungsmöglichkeit ohne Grundschuldabsicherung mit attraktiven Finanzierungszinsen und ist relativ zügig umzusetzen.
Öffentliche Darlehen oder Förderungen
Bekannt sind die Förderprogramme der Kreditanstalt für Wiederaufbau, die Darlehen mit vergünstigten Sollzinssätzen für den Kauf oder Neubau von Wohneigentum sowie für Sanierungen und Energiesparmaßnahmen vergibt, wie zum Beispiel Heizungserneuerung, Wärmedämmung oder barrierefreies Bauen oder Umbauen. Eine Übersicht der unterschiedlichen Fördermaßnahmen ist auf der Website der Kreditanstalt für Wiederaufbau hinterlegt. Diese können auch von privaten Bauherren in fast jedes Finanzierungskonzept einer Neu- oder Anschlussfinanzierung integriert werden. KfW-Mittel erhalten grundsätzlich alle Immobilieneigentümer, unabhängig von deren Einkommen. Die Baumaßnahme muss KfW-förderfähig sein und darf erst nach deren Genehmigung begonnen werden.
Eine weitere Möglichkeit, günstig zu finanzieren, sind Fördermittel der Bundesländer, die zum Beispiel Zuschüsse oder zinsverbilligte Darlehen für den Erwerb von Wohneigentum anbieten. Diese Programme werden häufig von einkommensschwächeren oder auch kinderreichen Familien geprüft. Diese Förderprogramme sind in jedem Bundesland oder, falls kommunal aufgesetzt, unterschiedlich.
Anschlussfinanzierung und Prolongation
Immobilienfinanzierungen aus Altverträgen, die nicht vorzeitig gekündigt werden konnten und noch mit einem höheren Zinssatz vereinbart wurden, können durch die aktuell sehr niedrigen Zinskonditionen zu einem erheblich günstigeren Zinssatz anschlussfinanziert werden. Bei einer gleichen Restlaufzeit reduzieren Immobilienfinanzierer die monatliche Darlehensrate oder sie erhöhen bei gleichbleibender Rate den Tilgungsanteil, wodurch sich die Restlaufzeit verringert.
Sogenannte Forwarddarlehen können meist unkomplizierter abgeschlossen werden, als bei einer Neufinanzierung. Neben Zinsbindung, Darlehenssumme und dem Forwardzeitraum und weiteren Parametern stellt der Verkehrswert der Immobilie einen bedeutenden Schwerpunkt dar. Meist ist dieser höher als zum Zeitpunkt des Kaufes. Der Verkehrswert ist die Grundlage für den Beleihungsauslauf, der sich direkt auf die Höhe des Zinssatzes auswirkt und bei Anschlussfinanzierungen durchaus niedriger angesetzt werden kann. Wird eine Tilgungsaussetzung vereinbart, weil in einem Sparvertrag oder einer Lebensversicherung während der Darlehenslaufzeit Kapital aufgebaut wird, entstehen Rückkaufswerte für den Zeitpunkt des Ablaufs der Sollzinsbindungsfrist. Diese fließen dann wiederum in die Tilgung mit ein.
Bei einem Forwarddarlehen wird ein Annuitätendarlehen mit festem Zinssatz abgeschlossen. Die Auszahlung des Darlehens erfolgt zu einem fest vereinbarten Termin, der in der Zukunft liegt. Damit erfolgt dann die Ablösung des bestehenden Darlehens. Für das Bereithalten des Darlehens wird von dem Kreditinstitut ein monatlicher Forwardaufschlag berechnet. Forwarddarlehen können interessant sein, wenn eine bestehende Sollzinsbindung innerhalb der folgenden zwölf bis 60 Monate ausläuft und mit steigenden Zinsen gerechnet werden muss. In der aktuellen Niedrigzinsphase ist das eher kein Szenario.
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