Partnerschaftliche Lösung bei Ausfall der Gewerbemiete

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Auch wenn durch die Lockerungen ein Ende des Lockdowns in Sicht ist, hat sich die Lage bei vielen Einzelhändlern seit Januar weiter zugespitzt. Eigentümer, die wegen Mietausfällen Schwierigkeiten haben, ihre Fremdfinanzierung weiter zu bedienen, sollten zeitnah mit ihrer Bank sprechen. 

Vermieter von Gewerbeimmobilien sollten bei pandemiebedingten Mietausfällen auf die Mieter zugehen. Das empfehlen Experten der auf Immobilieneigentümer und Immobilienverwalter spezialisierten Hausbank München eG, der Anwaltskanzlei Mosler + Partner sowie der Hausverwaltung Ackermann.

Die Corona-Pandemie hat weitreichende Folgen auch für Gewerbeimmobilieneigentümer. Das im Dezember 2020 beschlossene „Gesetz zur weiteren Verkürzung des Restschuldbefreiungsverfahrens und zur Anpassung pandemiebedingter Vorschriften im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins- und Stiftungsrecht sowie im Miet- und Pachtrecht“ hat mit Artikel 240 § 7 EGBGB eine Regelung geschaffen, die zugunsten von Geschäftsraummietern eine Anpassung der Miete bei pandemiebedingten Einschränkungen erleichtern soll.

Allerdings ist vielen Eigentümern nicht bewusst, dass es sich bei der Vorschrift lediglich um eine widerlegliche Vermutung der Störung der Geschäftsgrundlage des Mietverhältnisses handelt und im Einzelfall der Mieter beziehungsweise Pächter nach wie vor beweisen muss, dass ihm ein unverändertes Festhalten am Miet- beziehungsweise Pachtvertrag nicht zumutbar ist. 

Eigene Rechte als Eigentümer kennen 

Stefan Schneider, Rechtsanwalt bei der Kanzlei Mosler + Partner , erklärt:

„Nach dem Inkrafttreten des neuen Gesetzes und zahlreichen Appellen der Politik an Gewerbeimmobilieneigentümer, sich bei Verhandlungen mit Mietern und Pächtern von Gewerberäumen wegen coronabedingter Mietzahlungsausfälle großzügig zu zeigen, ist es wichtig, die eigenen Rechte als Eigentümer zu kennen."

Es sei darüber hinaus angezeigt, im politischen und gesellschaftlichen Diskurs ebenso die Vermieterseite zu beleuchten: „Welche Konsequenzen hat ein Mietausfall oder eine Mietherabsetzung für einen Vermieter, der seine Immobilie fremdfinanziert und jeden Monat Zins und Tilgung leisten muss?“ 

Verschiedene Handlungsoptionen bei Mietausfällen

Schneider sieht verschiedene Handlungsoptionen des Vermieters. „Wenn das Mietverhältnis aus Sicht des Vermieters nach der Pandemie keine Zukunftschancen mehr hat, sollte eine vorzeitige Beendigung des Mietvertrags durch Aufhebungsvereinbarung erfolgen.“ 

Michael Oberbayer, Mitglied des Vorstands der Hausbank München und verantwortlich für das Ressort Bankwirtschaft, rät:

"Eigentümer von Gewerbeimmobilien, die von Coronabedingten Mietausfällen betroffen sind, sollten versuchen, sich mit ihren Mietern auf partnerschaftlichem Weg zu einigen."

Sind die Zukunftsaussichten gegeben und können sich Vermieter und Mieter einvernehmlich einigen, ist eine Stundungs- beziehungsweise Erlassvereinbarung durch Nachtrag zum Mietvertrag das Mittel der Wahl. Ist dagegen eine einvernehmliche Einigung nicht möglich, bleibt nur die gerichtliche Klärung.

Hier hat der Gesetzgeber mit § 44 a EGZPO eine weitere Neuregelung geschaffen, wonach Verfahren über die Anpassung der Miete oder Pacht wegen staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie „vorrangig und beschleunigt“ zu behandeln sein sollen. So soll der erste Verhandlungstermin, in dem in vielen Fällen bereits eine Lösung erzielt werden kann, spätestens einen Monat nach Zustellung der Klage stattfinden.

Schneider sagt: „Ob das in Anbetracht der sicherlich steigenden Anzahl von Verfahren dann auch möglich ist, wird sich zeigen."

Oftmals können Hausverwalter eine Moderatorenrolle zwischen den Parteien einnehmen. Henning Schrödter, Geschäftsführender Gesellschafter des Münchner Hausverwalters Ackermann, erklärt:

 „Als neutrale Partei sind Hausverwalter gut in der Lage, die Verhandlungs- und Kompromissbereitschaft von Vermieter und Mieter auszuloten und die Verhandlungen zu moderieren."

Finanzierende Bank einbinden 

Die Auswirkungen der coronabedingten Nutzungseinschränkungen auf die Zahlungspflicht von Gewerbemietern betreffen derzeit viele Immobilieneigentümer – bundesweit. In den meisten Fällen pflegten Vermieter und Mieter ein gutes Miteinander. Es empfiehlt sich, nicht vorschnell schweres Geschütz aufzufahren. 

Vermieter, die keine Miete mehr erhalten und demzufolge das laufende Darlehen für ihre Gewerbeimmobilie nicht mehr oder nicht vollständig bedienen können, sollen das Gespräch mit ihrer Bank suchen. Auch die Banken sind daran interessiert, ihre Kunden partnerschaftlich durch die Krise zu begleiten und die in der Regel gute Zusammenarbeit nach der Pandemie fortzusetzen.