Die Immobilienbranche ist in Aufruhr. Plötzlich scheint das einstige Betongold doch keine vielversprechende und lukrative Altersvorsorge mehr zu sein. Die Bundesregierung beschloss 2022 den Förderstopp für energieeffiziente Gebäude – Experten rechnen mit einem Rückgang der Immobilienpreise und Steigerung der Zinsen für Immobilienkredite. Keine guten Aussichten für Immobilienbesitzer, oder doch? Wer sich den Erwartungen seiner künftigen Mieter stellt und das Vermieterdasein neu definiert, hat gute Erfolgsaussichten.
Kaufen, aber zu welchem Preis?
Immobilien als Altersvorsorge und Kapitalanlage – das stimmt noch immer. Auch wenn die Verunsicherung am deutschen Markt nach vielen Entscheidungen gegen Vermieter groß war, gibt es Entwarnung: Der Immobilienkauf als Kapitalanlage lohnt sich nach wie vor, wenn Käufer ganz genau planen und kalkulieren.
Durch den Stopp des BEG-Förderprogramms scheint für viele künftige Immobilienbesitzer (vor allem häufig junge Familien) der Traum von den eigenen vier Wänden und die Zukunft als glorreiche Vermieter ausgeträumt. Das muss nicht sein, denn noch immer gibt es interessante Finanzierungsangebote. Wer es schafft, seine Finanzierungs- und Immobilienverwaltungskosten möglichst gering zu halten, kann am Ende triumphieren.
Wer sich entscheidet, mehrere Wohnungen als Kapitalanlage zu erwerben, sollte auf smarte Unterstützung setzen. Die Kostenbelastung für den Verwaltungsaufwand lässt sich durch clevere Tools deutlich minimieren. Zur Vorbereitung und Prüfung einer Betriebskostenabrechnung stehen beispielsweise smarte Programmlösungen mit Mustern, Vordrucken und Tipps zur Erstellung zur Verfügung. Für Immobilienbesitzer eine Entlastung, denn eine rechtssichere und fundierte Betriebskostenabrechnung bringt nicht nur Vertrauen bei den Mietern, sondern spart auch Zeit und kostenaufwendige Diskussionen und womöglich Rechtsstreitigkeiten.
Silver Society: Mieter wollen Vermieter als Partner für ihr Zuhause
Der demografische Wandel und die Zukunftsprognosen zeigen eindeutig: Das Gros der Menschen wird künftig in Städten leben. Das Statistische Bundesamt prognostiziert, dass bis 2030 jeder dritte von fünf Menschen in städtischem Gebiet ein Zuhause findet. Die Gründe hierfür häufig: Arbeitsplätze, Gesundheitsleistungen, Kulturangebot, Bildungsangebote.
Der Wohntrend zeigt auch eindeutig, dass viele Mieter mehrere Jahre und sogar jahrzehntelang in ihrem Umfeld bleiben (möchten). Deshalb müssen sich Vermieter auf die Ansprüche der sogenannten Silver Society einstellen. Reifere Mieter wünschen sich beispielsweise altersgerechten Wohnkomfort oder zumindest die Bereitschaft des Vermieters, diesen zu genehmigen, bestenfalls sogar bereitzustellen. Statt bloßer Anonymität wünschen sich Mieter auch, dass ihr Vermieter sichtbar wird, für Probleme ansprechbar ist und ein transparenter Umgang erfolgt. Vertrauen und Verlässlichkeit bilden die Schlüsselkompetenzen für erfolgreiche Vermieter der Zukunft.
Energieeffizienz schon heute integrieren: Erfolgreiche Vermieter setzen jetzt auf Sonne und Co.
Gemeinsam für eine energieeffizientere Zukunft Verantwortung übernehmen – dafür plädiert nicht nur Martin Gräfer als Vorstandsmitglied von Die Bayerische. Auch immer mehr Mieter wünschen sich die Energiewende, vor allem mit Blick auf die mögliche Kostenersparnis. Vermieter werden durch die Bundesregierung vor allem bei der Sanierung älterer Bestandsimmobilien zur Kasse gebeten. Doch die Regierung beteiligt die Mieter auch an der Energiewende. Ab 2022 gilt in zahlreichen Bundesländern eine Photovoltaik-Pflicht. In Baden-Württemberg müssen Neubauten ab 1. Mai 2022 mit einer Solaranlage ausgestattet sein, für Bestandsimmobilien ist eine grundlegende Dachsanierung ab 1. Januar 2023 verbindlich vorgesehen. In Berlin gilt die Pflicht für private Eigentümer ab dem 1. Januar 2023. In Schleswig-Holstein findet die Photovoltaik-Pflicht zunächst ab dem Frühjahr 2022 nur für gewerbliche und öffentliche Gebäude Anwendung.
Hamburg schreibt eine Installation der Anlagen auf allen neugebauten Dächern ab 2023 vor. Dachsanierungen müssen generell ab 2025 mit Solaranlagen stattfinden. In Bayern ist die Solaranlage bereits auf neuen Gewerbeimmobilien Pflicht, 2022 kam auch private Wohnhäuser hinzu. In Bremen zeigt sich die Landesregierung großzügiger: Bis 2030 sollen auf allen Dächern Photovoltaik-Anlagen montiert werden – allerdings nicht anwendbar im privaten Bereich (hier gilt es nur für neue Bauten bzw. großflächige Dachsanierungen).
Förderungen für Solaranlagen nutzen: Win-win-Situation für Vermieter und Mieter
Mieter können eine eigene Solaranlage installieren, die Zustimmung des Vermieters vorausgesetzt. Doch Vermieter können durch die eigene Installation der Solarmodule gleich doppelt profitieren. Die KfW-Bank fördert beispielsweise „Einrichtung, Erweiterung und Erwerb von Photovoltaik-Anlagen“ mit besonderen Kreditkonditionen.
Mit der Installation der Solaranlage steigern Vermieter zugleich aktiv den Wert der Immobilie. Zukunftsforscher zeigen, dass das energieeffiziente Bewusstsein der Bürger fortwährend steigt. Künftig könnte eine effiziente Energiegewinnung bei der Auswahl der Mietimmobilie eine wesentliche Rolle für viele Verbraucher spielen.
Mit EEG-Umlage gleich doppelt sparen
Vermieter können sich nicht nur kostengünstige Kredite für die Solaranlagen sichern und diese bei der Steuer geltend machen. Es gibt auch die EEG-Umlage. Sie regelt, dass Erzeuger von energieeffizientem Strom eine festgeschriebene Vergütung erhalten. Eine sichere Einnahmequelle für Vermieter, die zusätzlich wartet. Auch für Mieter ist die Photovoltaik-Anlage ein echter Anreiz: Sie können den Strom kostengünstig direkt beziehen und sparen damit ebenfalls.
Vermietung neu gedacht: Serviceleistungen werden immer gefragter
Wer seine Rolle als Vermieter frühzeitig an die künftigen Erwartungen der Mieter anpasst, verschafft sich einen enormen Vorsprung. Die Erfahrungen zeigen, dass Serviceleistungen und vor allem Alltags-Outsourcing mit Vorbild der Metropolen wie New York oder London auch in Deutschland zunehmend gefragter werden.
Mittlerweile haben sich auch in Deutschland einige Alltags-Outsourcing-Konzepte etabliert. Vermieter stellen nicht nur losen Wohnraum zur Verfügung, sondern bieten Serviceleistungen wie Putz- und Einkaufsdienste, Räumlichkeiten für Partys oder Sportanlagen. Diesen erhöhten Nutzungskomfort bezahlen solvente Kunden gern mit einem höheren Mietzins. Für Vermieter eine optimale Möglichkeit, um sich zusätzliche Einnahmequellen zu erschließen.
Mietvertrag unterschreiben und einziehen – der Vermieter als Umzugshelfer
Viele Mieter haben kaum Zeit, sich um die zahlreichen Wohnungsbesichtigungen zu kümmern. Der Umzug mit all seinen organisatorischen Hürden fordert Mieter zusätzlich. Sie müssen dafür nicht nur viel Zeit, sondern auch Nerven investieren. Die Unterstützung durch ein Umzugsunternehmen wird immer häufiger in Anspruch genommen, kostet aber auch Vorlaufzeit: Angebote von Firmen müssen verglichen, Beratungsgespräche geführt und final die Leistungen der Mitarbeiter am Tag des Umzugs überwacht werden.
Auch hier dient die USA als erfolgreiches Vermieter-Service-Vorbild. Nach der Vertragsunterschrift müssen sich künftige Mieter um fast nichts mehr kümmern. Der Vermieter unterstützt mit seinem Netzwerk bei dem Umzug und sorgt dafür, dass sich nach Schlüsselübergabe alles an Ort und Stelle im neuen Heim befindet. In Deutschland steckt das noch in den Kinderschuhen, doch dieser Service könnte sich auch hier etablieren. Für Vermieter ein USP – vor allem bei Mehrfach-Immobilienbesitzern zusätzlich eine Einnahmequelle, die Expansion auch in anderen immobiliennahen Geschäftsfeldern ermöglicht.
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