Die Niedrigzinsphase scheint sich dem Ende zuzuneigen. Seit einigen Wochen steigen die Zinsen für Baudarlehen rapide an. Wer jetzt eine Wohnung kauft, muss für die Darlehensrückzahlung mehrere hundert Euro pro Monat mehr bezahlen als noch Anfang des Jahres.
Eine immowelt Analyse zeigt für die 14 größten deutsche Städte, wie stark sich die Annuitätenrate beim Kauf einer 80 Quadratmeter großen Bestandswohnungen erhöht hat.
Am stärksten ist der Einfluss in den teuersten Städten. Bei Angebotspreisen von aktuell 764.000 Euro für eine 80-Quadratmeter-Wohnung in München und einer Tilgungsrate von 2,5 Prozent belief sich die monatliche Belastung Anfang des Jahres auf 2.470 Euro. Im Januar wurden 10-jährige Baudarlehen allerdings noch zu einem Zinssatz von 1,38 Prozent angeboten. Nur rund drei Monate später liegt dieser bereits bei 2,05 Prozent. Das hat Folgen: Die Annuität erhöht sich auf 2.900 Euro, also 430 Euro mehr pro Monat. Für viele Deutsche dürfte der Traum von den eigenen vier Wänden dadurch nicht mehr leistbar sein. Denn aufgrund der hohen Kaufpreise waren bereits in der Vergangenheit viele Finanzierungen mit wenig finanziellem Spielraum angelegt.
In München sind die Mehrkosten am größten, da Immobilien mit Abstand am teuersten sind. Doch auch in den anderen Städten müssen Käufer jetzt deutlich mehr bezahlen. Wohnungskäufer in Hamburg mussten Anfang des Jahres noch 1.730 Euro für die eigene Wohnung zahlen, aktuell sind es schon 2.030 Euro. Das sind monatliche Mehrkosten von 300 Euro. In Frankfurt fallen inzwischen 1.980 Euro monatlich an, was zusätzliche Kosten von 290 Euro sind. Auch in Stuttgart (250 Euro), Köln (240 Euro), Düsseldorf (230 Euro) und Berlin (220 Euro) steigt die Belastung deutlich.
Szenario: Über 1.000 Euro Mehrkosten bei 3 Prozent Zinsen
Es ist möglich, dass die Zinsen noch stärker steigen - vor allem dann, wenn die Europäische Zentralbank zusätzlich den Leitzins anheben sollte. So ist im Laufe des Jahres ein Zinssatz von 3 Prozent für Darlehen mit 10 Jahren Sollzinsbindung durchaus denkbar. Falls dieses Szenario eintritt, erhöht sich die Annuitätenrate nochmals deutlich. Für Käufer in München würde das Mehrkosten von 1.030 Euro pro Monat im Vergleich zum Januar dieses Jahres bedeuten. In Hamburg (720 Euro), Frankfurt (700 Euro) und Stuttgart (610 Euro) würde die Belastung auch stark steigen.
Bei monatlichen Kosten von über 2.000 Euro oder gar über 3.000 Euro im Fall von München dürfte die Nachfrage deutlich nachlassen. Denn immer weniger Deutsche können sich dann die hohen Kaufpreise gepaart mit den hohen Zinszahlungen leisten. Auch wer in der Vergangenheit gekauft und eine Anschlussfinanzierung benötigt, steht möglicherweise vor finanziellen Schwierigkeiten. Wie stark der Einfluss der gestiegenen Zinsen auf die Immobilienpreise letztlich ist, bleibt abzuwarten. Es sind verschiedene Möglichkeiten denkbar: So könnte es sein, dass die Kaufpreise auf ein Plateau zusteuern und letztlich stagnieren. Je nachdem wie stark die Nachfrage aufgrund der mangelnden Finanzierbarkeit zurückgeht, kann es aber auch zu sinkenden Preise kommen. Besonders dann, wenn viele Anschlussfinanzierungen nicht mehr leistbar sind und Objekte verkauft werden müssen.
Eigentümer, die wissen wollen, was ihre Immobilie wert ist, können sich auf der immowelt Price Map über das aktuelle Preisniveau informieren.
Berechnungsgrundlage:
Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in den 14 deutschen Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern, die im Januar, Februar und März (Stichtag 22. März) 2022 angeboten wurden. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben den Kaufpreis für eine beispielhafte Bestandswohnung mit 80 Quadratmetern wieder. Es handelt sich um Angebots-, keine Abschlusspreise.
Die Annuitätenrate wurde für eine 100-Prozent-Finanzierung auf 10 Jahre mit einer anfänglichen Tilgungsrate von 2,5 Prozent berechnet. Dabei wurden ein marktüblicher Zinssatz von Anfang Januar 2022 von 1,38 Prozent und ein aktuell marktüblicher Zinssatz von 2,05 Prozent angenommen (Quelle: Interhyp AG). Für das Zukunftsszenario wurde ein Zinssatz von 3 Prozent verwendet. Bei der 100-Prozent-Finanzierung bezahlt der Käufer die Kaufnebenkosten mit eigenen Mitteln und nimmt einen Kredit über 100 Prozent der Kaufsumme auf.
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