Viele Sparprodukte verlieren bei der aktuellen Geldentwertung dramatisch an Wert. Anleger sind daher gut beraten, bei Investitionen ihr Augenmerk auf Inflationsschutz zu legen. Schutz vor Inflation bieten beispielsweise Anlagen in globale börsennotierte Immobilienunternehmen.
Dieser Ansicht sind Geoffrey Dybas und Frank Haggerty von Duff & Phelps Investment Management. Gemeinsam verwalten die Portfoliomanager die Global Real Estate Strategie von Nordea, ein diversifiziertes Portfolio von Real Estate Investment Trusts (REITs) aus aller Welt.
Ein Blick auf die Geschichte zeigt: In der Vergangenheit konnten Real Estate Investment Trusts (kurz: REITs) in Phasen mit steigenden Zinsen und höherer Inflation positive Gesamtrenditen erzielen und Aktien übertreffen, so Geoffrey Dybas, Co-Portfoliomanager der Nordea Global Real Estate Strategie. Als Grund nennt er zwei Eigenschaften von Immobilien, wenn es um die Absicherung gegen Inflation geht:
Zum einen können REITs Cashflows und Dividenden in einem Tempo steigern, das die höheren Kreditkosten aufgrund steigender Zinsen und die negativen Auswirkungen einer höheren Inflation mehr als ausgleichen kann. Zum anderen sollte der Wiederbeschaffungswert der zugrundeliegenden Immobilien steigen, da die Bodenwerte und die Inputkosten anziehen.
Sein Kollege und Co-Manager Frank Haggerty, der zusammen mit Dybas seit mehr als zehn Jahren die globale Strategie für Immobilienwertpapiere von Duff & Phelps leitet, sieht eine solch längerfristige Phase mit Zinserhöhungen und Inflation voraus. Darunter werde das globale Wirtschaftswachstum leiden. Allerdings haben seiner Meinung nach viele Bereiche des Immobilienmarktes die Tiefen des Abschwungs von COVID-19 mit gesunden Fundamentaldaten überwunden, daher ist er positiv gestimmt:
In der Regel treten steigende Zinsen und Inflation in einer sich erholenden Konjunkturphase auf, was wiederum zu einer steigenden Nachfrage nach Gewerbeimmobilien führt.
Markt im Wandel: neue Sparten der Gewerbeimmobilien
Noch betrachten viele Anleger Immobilien eher skeptisch. Gründe hierfür sehen die Experten vor allem in der Dynamik, der traditionelle Immobiliensektoren wie Einzelhandel und Büros durch COVID-19 ausgesetzt waren. Zudem standen beide Bereiche schon vor der Pandemie vor Herausforderungen. Der stationäre Handel leidet seit Jahren unter der virtuellen Konkurrenz. Auch der Bürosektor hat einen Wandel erfahren, da sich etablierte Arbeitswelten plötzlich radikal verändern. Doch auch das Immobilienuniversum hat sich gewandelt.
Man sehe eine Reihe von Trends, die sich langfristig positiv auf den globalen Immobilienmarkt auswirken. So habe beispielsweise das Wachstum des E-Commerce und der Online-Wirtschaft die Nachfrage nach Industrieimmobilien, die sich auf Lagerhaltung und Logistik konzentrieren, rapide ansteigen lassen, erläutert Frank Haggerty. Auch Infrastrukturthemen wie Cloud Computing mit spezialisierten Datenzentren spiegeln sich in den Spezialimmobilien wider.
„Durations-Management“ für Immobilienportfolios
Eine Stellschraube für aktives Immobilienmanagement sind Mietvertragslaufzeiten. So wie Portfoliomanager von Anleihen die effektive Duration ihres Portfolios anpassen, können Immobilienmanager mit der durchschnittlichen Mietdauer arbeiten. Haggerty erklärt:
Wenn die Preissetzungsmacht der Vermieter zunimmt, ist es von erheblichem Vorteil, Mietverträge häufiger neu zu bewerten. Das gilt insbesondere für die Immobiliensektoren mit typischen Mietvertragslaufzeiten von einem Jahr oder weniger.
Zu diesen Sektoren gehören Beherbergungsbetriebe, Wohnungen, Einfamilienhäuser, Fertighausgemeinschaften, Studentenwohnheime, Seniorenwohnheime und Selfstorage-Anlagen. Immobiliensektoren mit einer typischen Mietdauer von einem Jahr oder weniger bieten eine bedeutende Anzahl von Anlagemöglichkeiten, die im Laufe der Zeit gewachsen sei, so Haggerty. Sein Fazit: „Der Immobilienmarkt bietet viele Chancen, die ein diversifiziertes Portfolio nutzen kann.“
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