Mietendeckel spaltet Berliner Wohnungsmarkt

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Vor rund einem Jahr hat das Bundesverfassungsgericht den Berliner Mietendeckel für nichtig erklärt. Eine gemeinsame Analyse des ifo Institutes und immowelt zeigt die Folgen: Die Angebotsmieten von Bestandswohnungen, die vom Gesetz erfasst wurden, stiegen von April 2021 bis zum Jahresende um 2 Prozent.

Laut Felix Kusch, Country Managing Director von immowelt, fällt der Anstieg bei den Bestandsmieten infolge des Mietendeckel-Aus geringer aus als zunächst befürchtet. Die erwarteten Nachholeffekte blieben bisher größtenteils aus. Vom Mietniveau, das ohne den Mietendeckel erreicht worden wäre, ist Berlin somit noch entfernt, so Kusch.

Das liegt daran, dass allein von der Ankündigung des Mietendeckels im Juni 2019 bis zum Aus vor einem Jahr die Angebotsmieten noch um 10 Prozent gesunken sind. Dabei handelt es sich um keinen deutschlandweiten Trend. Das zeigt der Vergleich mit den 13 anderen deutschen Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern. Denn dort sind die Mieten im gleichen Zeitraum weiter gestiegen.

Neubaumieten sinken: Zweiteilung des Marktes vorerst gestoppt

Ein weiterer Effekt des Mietendeckels war das Auseinanderdriften des Wohnungsmarkts. Während die Mieten von regulierten Wohnungen gesunken sind, haben sich die Mieten von unregulierten Neubauten (Baujahr ab 2014) verteuert. Durch das Mietendeckel-Aus nähern sich die Preise in Berlin allmählich wieder an. Im Gegensatz zu den regulierten Bestandswohnungen sind die Neubaumieten um 8 Prozent gesunken.

Angebot weiterhin knapp

Der Mietendeckel hat außerdem dazu geführt, dass das Angebot an regulierten Mietwohnungen stark eingebrochen ist. Und auch nach dem Urteil des Verfassungsgerichts hat sich die Zahl an Inseraten nicht mehr signifikant verändert. Dies liegt zum einen daran, dass viele Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden, weil die Vermietung unrentabel wurde. Dafür spricht auch, dass während des Mietendeckels die Zahl der Kaufanzeigen deutlich angestiegen ist. Zum anderen ist es auch denkbar, dass Vermieter in Zukunft neue Versuche für die Durchsetzung eines Mietendeckels erwarten und deshalb nach wie vor freiwerdende Mietwohnungen verkaufen oder selbst nutzen. Ein weiterer Grund für die stagnierenden Mietangebote könnte die gesunkene Umzugsbereitschaft sein. Mieter, die durch die vergleichsweise niedrigen Mieten infolge des Mietendeckels profitiert haben, dürften wenig Anreize für einen Umzug in eine teurere Wohnung haben.

Ein anderes Bild zeigte sich zunächst im unregulierten Segment: Hier stieg die Anzahl der Annoncen mit der Ankündigung des Mietendeckels überdurchschnittlich an. Bereits fünf Monate vor der Abschaffung kehrte sich dieser Trend jedoch um und die Zahl der Inserate sinkt bis heute. Auch hier kann es sein, dass Vermieter aber auch Bauträger weitere gesetzliche Einschnitte befürchten. Wenn die erwartete Rendite von neuen Wohnungen sinkt, sinken zugleich die Anreize zu bauen.