Die Inflation und steigende Zinsen haben im vergangenen Jahr für große Veränderungen am Immobilienmarkt gesorgt. Der Boom scheint beendet – alle rechnen mit fallenden Preisen. Dennoch lassen Immobilien-Schnäppchen auf sich warten.
"Die Veränderungen am Markt schaffen große Chancen und ebenso große Risiken", erklärt Alexander Lang. "Denn selbst wenn die Preise sinken, müssen die Zinsen unbedingt im Auge behalten werden." Lang ist Investor und Immobilienberater und hat die Lage in Deutschland analysiert. Er verrät in diesem Artikel, welche Veränderungen 2023 auf den Immobilienmarkt zukommen werden und wie liquide Eigennutzer davon profitieren können.
Dringend benötigter Wohnraum wird noch knapper
Aufgrund des aktuellen Zinsumfelds und dem Personalmangel gehen Neubautätigkeiten derzeit massiv zurück. Auch die gestiegenen Material- und Energiekosten tragen ihren Teil dazu bei. Das trifft auch auf die allgemeine Unsicherheit zu, die nicht nur dem Immobilienmarkt zu schaffen macht.
Diese Kombination sorgt dafür, dass dringend benötigter Wohnraum vor allem in den Metropolen noch knapper wird. Entsprechend steigen auch die Bestandsmieten. Für weiteren Preisdruck auf dem Mietmarkt sorgt außerdem der Zuzug von Menschen aus dem Ausland.
Wohnen verteuert sich spürbar
Eine Immobilie zu kaufen, das können sich viele Interessierte schlicht nicht mehr leisten. Die Annuität verdoppelte sich in den letzten zwölf Monaten, da die Bauzinsen im Schnitt von einem Prozent auf vier Prozent stiegen. Folgende Beispielrechnung verdeutlicht die damit einhergehenden Auswirkungen:
Bei einem Immobilien-Kredit in Höhe von 500.000 Euro, einem vierprozentigen Zinssatz und einer zweiprozentigen Tilgungsrate belaufen sich die Raten für die Bank auf satte 2.500 Euro pro Monat. Das kann sich kaum jemand leisten. Die monatlichen Wohnkosten sollten schließlich maximal ein Drittel des gesamten Budgets ausmachen. Hierfür müsste jedoch ein Haushaltseinkommen von 8.000 Euro vorhanden sein. Das durchschnittliche Haushaltseinkommen einer klassischen Familie mit dem Traum der eigenen vier Wände liegt jedoch häufig weit darunter.
Neubau-Projekte sind für den Großteil der Bevölkerung finanziell also nicht länger realisierbar. Im Gegensatz dazu werden Mietobjekte und Bestands-Immobilien ab dem Baujahr 1990 attraktiver. Letztere sind meist noch gut in Schuss, aber deutlich erschwinglicher als ein Neubau. Bei älteren Objekten ist aber Vorsicht geboten.
Energetische Anforderungen und markttechnische Besonderheiten beachten
Immobilien aus den 60-er und 70-er Jahren sind Ladenhüter. Sie lohnen sich mit Blick auf die energetischen Auflagen, verringerte Fördermöglichkeiten und die deutlich gestiegenen Zinsen kaum. Auch hohe Sanierungskosten machen aus einem vermeintlichen Schnäppchen rasch einen Fehlkauf.
Dennoch dürfen diese Fakten nicht darüber hinwegtäuschen, dass Eigennutzer mit viel Eigenkapital derzeit gewinnbringend einkaufen können. Sie haben im momentanen Käufermarkt einen massiven Vorteil bei Preisverhandlungen: Interessiert sich ein Käufer für eine Immobilie, kann er die Regeln bestimmen.
Es gibt viele Angebote, aber nur wenig Nachfrage. Das wollen zahlreiche Eigentümer aber noch nicht wahrhaben. Dennoch ist es wahrscheinlich, dass sie ihre oft völlig überzogenen Preisvorstellungen in Zukunft nach unten korrigieren müssen, wenn Sie ihre Immobilie verkaufen wollen.
Abschläge von 20 bis 30 Prozent sind bereits jetzt auf den Märkten anzutreffen. Auch eine Preisreduktion in Höhe von 40 Prozent ist in einigen Fällen nötig, um eine Immobilie zu verkaufen. Das Signal der EZB für weitere Leitzinsanhebungen und den damit einhergehenden Bauzinsanstieg in Richtung 5-Prozent-Marke wird die vorteilhafte Position für liquide Eigennutzer weiter stärken.
Kaufchancen erkennen und nutzen
Wer über das nötige Kapital und ein solides Netzwerk verfügt, kann derzeit durchaus günstig einkaufen. Immobilienkäufer sind bei Preisverhandlungen in einer guten Position, da sich die Mitte der Gesellschaft kaum noch Immobilien leisten kann. Verkäufer haben damit mit einer längeren Vermarktung des Objektes zu rechnen.
Darüber hinaus müssen die bestehenden Risiken realistisch wahrgenommen werden, was die Kalkulation mithilfe von ausreichend hohen Sicherheitsabschlägen unverzichtbar macht. Zugleich darf die gute Lage von Eigennutzern nicht auf den klassischen Kapitalanleger übertragen werden. Kapitalanlagen sind aufgrund der hohen monatlichen Belastungen nämlich weniger attraktiv. Dabei ist grundsätzlich Vorsicht geboten.
Schließlich weiß niemand, wie sich die Preise auf dem Immobilienmarkt zukünftig entwickeln werden. Weitere Zinserhöhungen und Preisrückgänge sind jedoch wahrscheinlich. Wer sich jetzt tief in die Märkte einarbeitet, kann jetzt gute Deals machen. Ein Beitrag im Original von LH Immoconsulting GmbH durch news aktuell.
Zum Autor
Alexander Lang hat es innerhalb von zwei Jahren vom Beamten zum Immobilien-Millionär geschafft. Seit 2017 ist er am deutschen Immobilienmarkt tätig und unterstützt seit 2020 als Coach und Mentor seine Kunden dabei, ebenfalls in der Immobilienbranche Fuß zu fassen und sich finanziell unabhängig zu machen. In seinen Coachings zeigt er seinen Teilnehmern, wie sie ein Immobilienbusiness aufbauen und skalieren, sodass sie davon in Fülle leben können.
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