Die hohe Inflation seit dem Krieg in der Ukraine und der damit einhergehende Anstieg der Bauzinsen haben den Immobilienboom vor einem Jahr beendet. Die Nachfrage nach Wohneigentum und damit die Kaufpreise gehen zurück – so auch im Westen Deutschlands: In 82 von 91 untersuchten Stadt- und Landkreisen sind die Kaufpreise für Wohnungen von Juni 2022 zu Juni 2023 gesunken.
Von den Rückgängen sind sowohl die teuren Großstädte als auch die günstigen ländlichen Regionen betroffen. 10 Kreise weisen sogar einen zweistelligen prozentualen Rückgang auf. Das zeigt eine aktuelle Analyse von immowelt, in der die durchschnittlichen Angebotspreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) in ausgewählten Stadt- und Landkreisen in Hessen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und dem Saarland untersucht wurden.
„In allen Regionen Deutschlands sinken derzeit die Immobilienpreise. Auch in vielen Kreisen in den westlichen Bundesländern haben die Preise im vergangenen Jahr spürbar nachgegeben“, sagt Felix Kusch, immowelt Country Managing Director. „Der Hauptgrund für die Rückgänge sind die gestiegenen Zinsen und die erschwerten Finanzierungsbedingungen, die zu einem Nachfragerückgang geführt haben. Doch dieser bietet auch Chancen für Käufer: Denn durch den geringeren Konkurrenzdruck kommt es auch immer häufiger zu Nachverhandlungen beim Preis.“
Rückgänge in teuren Großstädten
Der teuerste aller untersuchten Kreise ist der Stadtkreis Frankfurt am Main mit einem aktuellen Quadratmeterpreis von im Durchschnitt 5.927 Euro. Doch auch in der Bankenmetropole hat sich Wohnraum spürbar vergünstigt: Vor einem Jahr mussten Käufer noch Angebotspreise von 6.326 Euro zahlen, was einem Rückgang von -6,3 Prozent entspricht. Auch im hochpreisigen Frankfurter Umland im Taunus sinken die Preise: Der Hochtaunuskreis verzeichnet einen Rückgang von -4,9 Prozent, der Main-Taunus-Kreis von -5,6 Prozent.
In den Großstädten am Rhein zeigt sich ein ähnliches Bild wie in Frankfurt, wenngleich das Preisniveau deutlich darunter liegt. Vor einem Jahr kosteten Eigentumswohnungen in Köln und Düsseldorf im Mittel noch über 5.000 Euro pro Quadratmeter. Nach einem Rückgang von -7,6 Prozent liegt der aktuelle Durchschnittspreis in Köln bei 4.996 Euro pro Quadratmeter und auf der anderen Seite des Rheins nach einem Minus von -6,1 Prozent bei 4.756 Euro.
Auch in zahlreichen kleineren Städten sinken die Kaufpreise. In Wiesbaden (-5,9 Prozent), Münster (-5,8 Prozent) und Mainz (-5,6 Prozent) bewegen sich allesamt auf einem ähnlichen Preisniveau von rund 4.500 Euro pro Quadratmeter. In Offenbach (-8,2 Prozent) und Bonn (-8,6 Prozent) sind die Preise innerhalb eines Jahres sogar unter die 4.000-Euro-Marke gefallen.
Stärkste Rückgänge in Rheinland-Pfalz
In Speyer sind die Preise innerhalb eines Jahres gar um -15,5 Prozent eingebrochen. Damit verbucht die kreisfreie Stadt im Süden von Rheinland-Pfalz das stärkste prozentuale Minus aller untersuchten Kreise. Vor einem Jahr wurden Bestandswohnungen noch im Durchschnitt für 4.330 Euro angeboten, aktuell hingegen für 3.659 Euro pro Quadratmeter. Insgesamt befinden sich 3 Kreise aus Rheinland-Pfalz an der Spitze der größten Preisrückgänge. Neben Speyer sinken auch in Koblenz (-12,5 Prozent) und im Landkreis Bad Kreuznach (-12,4 Prozent) die Preise besonders stark.
Preise auch in den günstigsten Regionen von NRW rückläufig
Neben den rheinland-pfälzischen Gebieten zeigt die immowelt Analyse, dass die Kaufpreise besonders in den günstigen, teils ländlichen Regionen Nordrhein-Westfalens stark zurückgehen. Im Landkreis Siegen-Wittgenstein im südlichen Westfalen werden Wohnungen -11,7 Prozent günstiger angeboten, im am Rande des Ruhrgebiets gelegenen Landkreis Unna um -11,2 Prozent. In beiden Kreisen war der Immobilienkauf bereits in der Vergangenheit günstig. Inzwischen müssen Käufer mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von gut 2.000 Euro rechnen. Gleiches gilt für die Stadtkreise Remscheid (-11,0 Prozent) und Oberhausen (-10,4 Prozent).
Auch in den größten Städten des Ruhrgebiets zeigt die Preiskurve nach unten. In Dortmund (-3,3 Prozent), Essen (-8,5 Prozent) und Duisburg (-6,9 Prozent) ist der Immobilienkauf verglichen mit anderen Großstädten zwar günstig, allerdings sind die Einkommen auch deutlich geringer als in Großstädten wie Köln oder Frankfurt.
Anstiege in nur 9 Kreisen
Der günstigste aller untersuchen Kreise liegt mit der kreisfreien Stadt Gelsenkirchen ebenfalls im Ruhrgebiet. Zwar sind dort die Preise mit einem Plus von 0,7 Prozent nahezu stabil geblieben, an den Quadratmeterpreis von 1.632 Euro kommt dennoch kein anderer Kreis heran.
Insgesamt haben sich die Angebotspreise nur in 9 von 91 Kreisen von 2022 auf 2023 verteuert. In keiner der Regionen werden allerdings Durchschnittspreise von über 3.000 Euro verlangt. Den stärksten Zuwachs verbuchen der Regionalverband Saarbrücken und der Landkreis Trier-Saarburg aus Rheinland-Pfalz mit jeweils +4,9 Prozent.
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