Verkaufen oder vermieten? Studie untersucht Gewinne von Eigentumswohnung

In Deutschland haben die Immobilienpreise in den letzten Jahren in fast allen Regionen stark zugenommen. Besonders in Ballungsgebieten und Großstädten wie München, Hamburg und Berlin stehen Eigentümer von Objekten, die als Kapitalanlage erworben wurden und nicht selbst bewohnt werden, deshalb vor der Frage, ob das Immobilien Verkaufen oder das weitere Vermieten wirtschaftlicher mehr Sinn ergibt.

Eine Studie hat dies nun am Beispiel von vor zehn Jahren gekauften, 60 bis 80 Quadratmeter großen Wohnungen aus 70 deutschen Großstädten analysiert.

Die Analyse nutzt als Datenbasis für die Berechnung der Miet- und Kaufpreise Inserate des Immobilienportals immowelt.de. Miteinbezogen wurden ausschließlich Immobilien mit erhöhter Nachfrage.

Die in der Studie verwendeten Preise sind der Median der im Jahr 2020 angebotenen Wohnungen. Bei den Mietpreisen handelt es sich um die erzielbaren Nettokaltmieten bei Neuvermietung.

Sechsstelliger Gewinn in vielen Großstädten

Laut der Studie kann in den meisten deutschen Großstädten mit dem Verkauf einer im Jahr 2010 erworbenen Eigentumswohnung ein sechsstelliger Gewinn erzielt werden. Würden die Eigentümer ihre Immobilien stattdessen weiterhin vermieten, würde es bis zu 30 Jahren dauern, entsprechende Einnahmen über die Mietzahlungen zu erzielen.

Der höchste Gewinn ist durch das Immobilien Verkaufen in München möglich. Eine zwischen 60 und 80 Quadratmeter große Wohnung kostete dort 2010 190.000 Euro. Inzwischen liegt der mittlere Verkaufspreis bei 550.000 Euro. Ein sofortiger Verkauf würde abzüglich Restschuld und Kaufnebenkosten somit einen Gewinn von 386.000 Euro einbringen.

Würde man dieselbe Wohnung weitervermieten, würden die Mieteinnahmen diese Summe erst nach 31 Jahren erwirtschaften. In den übrigen Metropolen der Bundesrepublik ist das Preisniveau zwar signifikant niedriger, hohe Gewinne sind aber auch in Hamburg (222.000 Euro) und Berlin (237.000 Euro) möglich.

Übersicht über den zu erwartenden Gewinn von Wohnungen (60 bis 80 Quadratmeter) nach 10 Jahren Besitz

Keine Obergrenze bei Immobilienpreisen

Wie die Autoren erklären, sind die rapide gestiegenen Immobilienpreise für die hohe Differenz zwischen den erzielbaren Mieteinnahmen und den Verkaufspreisen verantwortlich. Die Mieten sind in vielen Regionen reguliert, steigen also verhältnismäßig langsam, während bei der Steigerung der Kaufpreise keine Obergrenze besteht.

Beschleunigt wird dieser Trend durch die hohe Nachfrage nach Anlageobjekten aber auch Zweit- und Drittimmobilien, die angesichts der anhaltende Niedrigzinsphase an Attraktivität gewinnen. Auch die Covid-19-Pandemie konnte diese Preisexplosion nicht stoppen.

Kleine Gewinne im Ruhrgebiet und im Osten

In den beliebtesten deutschen Großstädten haben sich die Immobilienpreise aufgrund dieser Marktentwicklungen in den letzten zehn Jahren mehr als verdoppelt. Dieser Trend wird laut Experten aufgrund der liberalen Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) und der daraus resultierenden niedrigen Zinsen auch in den kommenden Jahren anhalten.

Trotzdem gibt es auch in Deutschland wie das Ruhrgebiet und strukturschwachen Regionen in Ostdeutschland, in denen die Immobilienpreise kaum gestiegen sind. Die möglichen Gewinne durch einen Immobilienverkauf sind in Städten wie Oberhausen (18.000 Euro), Duisburg (35.000 Euro) und Chemnitz (37.000 Euro) demnach signifikant niedriger, was zu einem ausgewogeneren Verhältnis von Kauf- und Mietpreisen führt.

Statt über 30 Jahre brauchen Eigentümer in diesen Städten nur etwa 15 Jahre, um den Gewinn eines Verkaufs durch die Weitervermietung zu erzielen. Ausnahmen bilden hierbei Essen (70.000 Euro) sowie Dresden und Leipzig (100.000 Euro), in denen die Immobilienpreise in letzten Jahren stark angezogen haben.

Verkaufen oder noch warten?

Obwohl bereits jetzt hohe Gewinne möglich sind, ist es laut einer Prognose von immowelt.de sinnvoll mit dem Verkauf zu warten. Die Analysten sind der Ansicht, dass die Immobilienpreise in den kommenden Jahren weiter stark steigen. Bis Ende 2021 sollen in einigen Regionen bis zu 14 Prozent mehr möglich sein.

Alternative Anlagemöglichkeiten mit einem ähnlich hohen Wertzuwachs und einem vergleichsweise geringen Risiko wie Immobilien existieren aber kaum. Es ist für Immobilienbesitzer, die ihr Objekt jetzt verkaufen, deshalb schwer die liquiden Mittel sinnvoll zu investieren, wenn zeitnah keine andere größere Anschaffung geplant ist.