Ungezieferbefall im Mietrecht – Pflichten von Mieter und Vermieter

Ungezieferbeseitigung als Vermieterpflicht?

Im Mietrecht gilt der Grundsatz, dass der Vermieter seinem Mieter Wohnraum zur Verfügung stellen muss, der frei von Mängeln ist. Das bedeutet insbesondere, dass der Wohnraum bei Wohnungsübergabe einen zu Wohnzwecken geeigneten Zustand aufweisen und dieser während der gesamten Vertragsdauer aufrechterhalten werden muss. Hieraus ergibt sich auch die Verpflichtung des Vermieters, die Wohnung frei von Ungeziefer (wie etwa Kakerlaken (Blattodea)) zu halten.

Prinzipiell sieht das deutsche Mietrecht daher vor, dass es Aufgabe des Vermieters ist, vermietete Wohnräume während der gesamten Mietzeit frei von Ungeziefer zu halten. Die Bekämpfung und Beseitigung des Ungeziefers hat außerdem prinzipiell auf Kosten des Vermieters zu erfolgen. Unterlässt es der Vermiete, dieser Verpflichtung nachzukommen, kann der Ungezieferbefall einen Sachmangel gemäß § 536 BGB darstellen, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigen kann.

Wichtig zu wissen ist außerdem: Die für eine einmalige Schädlingsbekämpfung und -beseitigung anfallenden Kosten können nicht auf den Mieter umgelegt werden. Zwar handelt es sich bei den Kosten der Ungezieferbeseitigung um im Zusammenhang mit der Mietsache anfallende Kosten. Allerdings treten die Ausgaben des Vermieters nicht regelmäßig und laufend auf. Das hat zur Folge, dass die Kosten der Ungezieferbeseitigung nicht als Betriebskosten umlagefähig sind.

Pflichten und Mitverschulden des Mieters

Tritt in einer Wohnung ein eher unerheblicher, vereinzelter Ungezieferbefall auf, stellt dieser meist keinen Mietmangel dar. Vielmehr ist ein Mangel an der Mietsache – und damit eine Bekämpfungs- und Beseitigungspflicht des Vermieters – nur dann anzunehmen, wenn das Ausmaß des Ungezieferbefalls über eine bloße Unannehmlichkeit hinausgeht. Stellt der Befall hingegen lediglich eine Unannehmlichkeit dar, ist es dem Mieter zumutbar, Schädlinge selbst ­– etwa mit entsprechenden Sprays – zu bekämpfen. Laut dfnt.de schaffen oft schon einfachste Mittel bei Insektenbefall schnelle Abhilfe.

Ferner kann der Vermieter von seiner Bekämpfungs- und Kostentragungspflicht im Zusammenhang mit Ungeziefer allerdings auch dann befreit sein, wenn ein Ungezieferbefall erheblichen Ausmaßes vorliegt.

Das ist dann der Fall, wenn der Mieter den Befall verschuldet hat: Schleppt der Mieter leichtfertig Ungeziefer in die Wohnung ein oder begünstigt einen Ungezieferbefall durch eigenes Verhalten (zum Beispiel durch Stehenlassen von Müll in den Wohnräumen), hat er den Mangel an der Mietsache beziehungsweise ihre Verschlechterung selbst zu vertreten. Dementsprechend ist er selbst für die Ungezieferbeseitigung zuständig und muss auch anfallende Kosten tragen.

Wer den Ungezieferbefall zu vertreten hat, ist in manchen Fällen vom Mieter und in anderen Fällen vom Vermieter zu beweisen:

• Geht es um einen Befall mit Vorratsschädlingen, muss der Mieter beweisen, dass er den Befall nicht selbst zu vertreten hat. Bei Vorratsschädlingen handelt es sich um Ungeziefer, das vornehmlich Lebensmitteln befällt.

• Sind die Mieträume hingegen von Ungeziefer befallen, das regelmäßig nicht über Lebensmittel eingeschleppt wird, muss der Vermieter beweisen, dass er den Ungezieferbefall nicht zu vertreten hat. Der Beweis kann ihm gelingen, wenn der darlegen kann, dass etwa falsches Verhalten des Mieters den Befall hervorgerufen hat.

Welche rechtlichen Folgen hat ein Ungezieferbefall?

Tritt ein Ungezieferbefall auf, den der Mieter nicht zu vertreten hat, stellt dieser regelmäßig einen mietrechtlich relevanten Wohnraummangel dar. Der Vermieter hat das Ungeziefer dann nicht lediglich auf seine Kosten zu bekämpfen und zu beseitigen, sondern muss auch dem Mieter durch das Ungeziefer entstandene Schäden ersetzen. Nimmt der Mieter die Ungezieferbekämpfung selbst vor, muss der Vermieter entstandene Kosten allerdings nur dann ersetzen, wenn der Mieter ihn zuvor auf den Mangel hingewiesen und der Vermieter erforderliche Ungezieferbekämpfungsmaßnahmen trotz Aufforderung nicht vorgenommen hat.

Führen Ungezieferbefall und eine ausbleibende oder fehlerhafte Schädlingsbekämpfung durch den Vermieter dazu, dass der Mieter die gemieteten Räume nicht mehr bewohnen kann, ist außerdem eine Mietminderung auf „null“ möglich. Insgesamt sind Mietminderungen aufgrund eines Ungezieferbefalls allerdings nur dann statthaft, wenn der Befall eine erhebliche Beeinträchtigung der Nutzbarkeit der Wohnung hervorruft.

Zudem kann sich eine Schadensersatzpflicht des Vermieters auch dann ergeben, wenn dieser bereits bei Mietvertragsanbahnung wusste, dass die Wohnung von Schädlingen befallen ist und den Befall verschweigt.

Ungezieferbekämpfung als Aufgabe des Mieters?

Gelegentlich werden in Wohnraummietverträgen Klauseln verwendet, welche dem Mieter die Ungezieferbekämpfung innerhalb der Wohnräume auferlegen. Zu beachten ist allerdings, dass solche Klauseln zulasten des Mieters regelmäßig gemäß § 9 AGBG unwirksam sind.

Unwirksam sind überdies Formularklauseln, die dem Mieter die Beweislast dafür, dass ein Ungezieferbefall nicht von ihm persönlich oder von Personen, deren Verhalten sich der Mieter zurechnen lassen muss, verursacht worden sind, auferlegen. Gleiches gilt auch für Klauseln, die es dem Mieter auferlegen, für eventuelle Schäden durch eine vom Vermieter veranlasste Ungezieferbeseitigung zu haften.