Mietimmobilie oder Kapitalmarktanlage?

"Wir stellen schon immer wieder fest, dass Investments in Mietimmobilien hierzulande romantisiert werden“, sagt Christian Dagg, geschäftsführender Gesellschafter der Brilliant Vermögensverwaltung für den Mittelstand GmbH aus Düsseldorf. Denn den Menschen werde häufig suggeriert, dass eine Geldanlage in eine vermietete Immobilie sicher und rentabel sei.

Der erfahrene Honorarberater hat zusammen mit seinen Kollegen deshalb frei von Emotionen und mit professioneller Distanz genau analysiert, ob das so stimmt und ob Mietimmobilien wirklich attraktiver sind als Kapitalmarktanlagen.

Kursschwankungs-Risiken

Und da lohnt sich ein erster Blick auf das Risiko. Tatsächlich gibt es hier einen ganz wesentlichen Unterschied zwischen Immobilien und börsennotierten Anlagen: Während Letztere an jedem Handelstag zum Teil erhebliche Kursschwankungen aufweisen, ist das bei Immobilien nicht der Fall. Sie werden nur alle paar Jahre bewertet. Aber deshalb davon auszugehen, dass deren Preise stabil sind, sei falsch, so Dagg. Vielmehr ändert sich auch hier der Preis täglich – nur für den Eigentümer ist das nicht sichtbar.

Diese Intransparenz gebe dem Eigentümer zwar die Illusion der Sicherheit, aber wenn man nur alle paar Jahre in sein Investmentdepot schauen, dann müssten man schon sehr viel Pech haben, um dort einen Verlust zu sehen, erklärt der Experte. Dabei gibt es auch bei Immobilien keine Garantie für laufende Wertsteigerungen. So stagnierten die Preise in der Vergangenheit immer wieder, zeitweise waren sie inflationsbereinigt sogar über längere Zeiträume rückläufig.

Mangelnde Diversifikationsmöglichkeiten

Ein weiterer Punkt ist die Frage, ob eine sinnvolle Diversifikation, die das A und O einer langfristig erfolgreichen Geldanlage ist, mit Immobilien überhaupt funktioniert. Solange man sich nicht direkt dutzende Mietimmobilien an unterschiedlichen Orten zulegen könne, sei das nicht möglich, erklärt Dagg. Des weiteren sei gerade der Ort, an dem ein Objekt steht, für das langfristige Risiko entscheidend. Befinde sich eine Immobilie in einer Top-Lage wie München oder Hamburg, dann sei das damit verbundene Risiko deutlich geringer als an B- oder C-Standorten.

Dazu kommen die Kosten. Zehn Prozent des Kaufpreises, so eine Faustregel, muss man durchschnittlich für Grunderwerbssteuer, Makler und Notar ausgeben. Diese Kosten gelte es mit dem Investment erstmal wieder reinholen, so der erfahrene Honorarberater und Finanzexperte weiter. Auch die laufenden jährlichen Gebühren und Instandhaltungskosten lassen sich nicht auf den Mieter abwälzen und müssen vom Eigentümer zurücklegt werden. Solche Kosten fallen bei Investments am Kapitalmarkt nicht an.

Aber auch die Flexibilität ist zu berücksichtigen. Jederzeit könne ein sehr dringender Kapitalbedarf auftreten und da sei es beruhigend, wenn zur Not eine Kapitalanlage zur Verfügung steht, die sich rasch liquidieren lasse, so Dagg. Das geht bei einer Immobilie nicht. Eine gewisse Flexibilität gibt einem Investor deshalb Schutz vor den unvorhergesehenen Risiken des Lebens.

Massiver Zeitaufwand

Ein weiterer Aspekt, der oft ignoriert wird, ist der zeitliche Aufwand. Denn die Suche nach dem richtigen Objekt, der Kauf, die Mietersuche bis hin zum Ärger mit den Mietern, das alles nehme viel Zeit in Anspruch, warnt Dagg. Auch das sei nicht jedermanns Sache. Dazu gilt es politische Risiken wie strengere Umweltstandards und Auflagen für Eigenheimbesitzer zu berücksichtigen.

Und schließlich müsse das eingegangene Risiko mit einer passenden Rendite abgegolten werden, da ein Investment sonst nicht effizient ist, erklärt der Anlageexperte. Zwar erwirtschaften Immobilien insgesamt langfristig schon akzeptable Erträge, da es aber bei jedem einzelnen Objekt individuell anders ist, lässt sich diese Frage nicht allgemein beantworten.

Klar ist jedoch, dass die Mietrenditen aufgrund der starken Preisanstiege der vergangenen Jahre stark zurückgegangen sind. Gleichzeitig sind die Bauzinsen seit Jahresbeginn von einem auf rund 3 Prozent gestiegen und wir sehen massive Preissteigerungen bei den Baukosten selbst. Dazu könnte sich die drohende Rezession negativ auf die Nachfrage nach Immobilien auswirken.

Investoren sollten sich der Risiken von Mietimmobilien deshalb unbedingt bewusst sein, so Daggs Fazit. Es spreche zwar nichts gegen die selbst genutzte Immobilie, die zu einem gesunden Anlagemix gehöre und mit der man ohnehin ausreichend in dieser Assetklasse investiert sei. Eine weitere Immobilie in dem gleichen Stadtteil habe aber wenig mit Streuung oder Diversifikation zu tun. Hier seien Kapitalmarktanlagen klar im Vorteil.