Die behäbige Immobilienbranche ist plötzlich Vorreiter

Im aktuellen Mastertalk #30 diskutierte Prof. Dr. Thomas Glatte, Professor für Immobilienwirtschaft an der Hochschule Fresenius und als CNG-Vorstandsmitglied für Aus- und Weiterbildung zuständig mit Dr. Patrick Bergmann, Managing Director Madaster Germany GmbH und Dr. Christian Simanek, First Vice President / Bereichsleiter Asset Management, Wealthcap Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH zum Thema „Circular Economy in der Praxis: Vier Handlungsfelder für die Immobilienwirtschaft“.

Die einführenden Worte zum regulatorischen Rahmen, Status quo und zu Handlungsfeldern übernahm Martina Williams, Head of JLL Work Dynamics DACH & CEE and EMEA Consulting Lead. Hierzu berichtete sie über das von JLL und Wealthcap gemeinsam erstellte Whitepaper Circular Economy. Potenziale für Bestandsimmobilien.

Hauptansatzpunkt und Herzensanliegen ist für Williams das Erreichen des 1,5 Grad-Ziels und nachhaltige Dekarbonisierung, wofür die Immobilienwirtschaft angesichts ihres hohen Anteils am CO2-Ausstoß einen starken Beitrag leisten könne. Vor allem bei der Herstellung der Grundmaterialien wie Zement, Glas und Stahl entstehen enorme sogenannte graue Emissionen – die sich durch konsequente Kreislaufwirtschaft drastisch reduzieren ließen. 

Die Natur als Vorbild

Aus diesem Grund solle man sich die Natur zum Vorbild nehmen, auf Langlebigkeit und Wiederverwertbarkeit setzen. Faktoren, die bereits zu Beginn des Produktzyklus eines Gebäudes berücksichtigt werden müssen. Beeindruckend hier: 56 Prozent des Büroflächenbestands in Deutschland sind vor 1991 gebaut worden.

Wie aber schaut der regulatorische Rahmen aus? Hier wären vor allem die EU-Building Directive und Energy Efficiency Directive zu nennen und auf deutscher Seite die Neufassung des Kreislaufwirtschaftsgesetzes von 2012. Für die Zukunft sind allerdings noch spezifischere Vorgaben zu erwarten. Hierzu gehört die verpflichtende Durchführung einer Lebenszyklusanalyse für neue Gebäude zu Treibhausgasemissionen (EU) und die Einführung eines Gebäuderessourcenpasses in Deutschland.

All dies soll dazu beitragen, bei der Dekarbonisierung ein gewaltiges Stück voranzukommen, im Wesentlichen durch die drei Maximen: reduce, reuse, recycle. Prägende Aspekte seien dabei langlebiges Planen, eine flexible Nutzung, ein leichteres Gebäudedesign, die Verwendung einfacher und wiederverwertbarer Materialien, aber auch eine lückenlose Dokumentation, um dies Jahrzehnte später alles nachvollziehen und managen zu können.

Mit den beiden Fragen „Wie wichtig ist das Thema ESG bei Euch? Welche Rolle spielt Kreislaufwirtschaft?“ gab Williams Staffelstab an Christian Simanek von Wealthcap weiter. Simanek berichtet, dass das Thema – wie für die gesamte Branche – noch neu sei: „Wir sind Lernende.“ Um sich der Angelegenheit systematisch zu nähern, habe man vor einigen Jahren das Wealthcap Future Lab als Corporate Think Tank gegründet.

Dort habe man sechs Handlungsfelder definiert, Kreislaufwirtschaft sei eines davon. „Die Bedeutung der Nachhaltigkeit wächst ständig. Wir als Unternehmen haben uns diesem Wert verschrieben, aber auch immer mehr Investoren und Mieter fordern das“, so Simanek. Daher setze man nun auch den Hebel in der Kreislaufwirtschaft an und habe bereits ein erstes Pilotprojekt umgesetzt und weitere in der Pipeline.

Madaster: lückenloses Kataster

„Jedes Bauteil, das nicht neu produziert werden muss, spart signifikant CO2-Emissionen ein.“ Das ist die Devise von Patrick Bergmann – und Geschäftsmodell der von ihm vertretenen Madaster Germany GmbH. Madaster ist ein Kofferwort aus den englischen Begriffen für „Material“ und „Kataster“ – und bringt das Hauptanliegen auf den Punkt:

„Mit Madaster werden alle Materialien und Produkte, die in Gebäuden oder Infrastruktur enthalten sind, katasterartig erfasst“, so Bergmann. Durch die Dokumentation jedes einzelnen Bauteils erhält man Aufschluss über die Trennbarkeit, das gebundene CO2 und die Toxizität von Materialien und Produkten. Außerdem könne festgestellt werden, was davon wiederverwendet werden kann.

Der Vorteil: Später, vor allem auch nach einem Verkauf, gibt es eine lückenlose Auflistung aller verbauten Bauteile. So könne man entscheiden: Der Teppich ist noch gut, die Fenster gehen zurück an den Hersteller und die Dachziegel können zerkleinert und wiedergenutzt werden. Dadurch könne man im Idealfall bis zu 60 Prozent CO2 einsparen, ein gewaltiges Potenzial.

Man unterscheide, so Bergmann: Das Einfachste sei der Neubau. Dort nutze man idealerweise ein BIM-Modell (Building Information), aber auch 3D-Visualisierung. Ob Holzboden, Alufenster oder Beton – über eine Schnittstelle könne man detailliert auswerten, welches der Materialien wo verbaut wurde und was man davon wiederverwerten kann. Alle ausführenden Firmen müssen im Boot sein. Der Generalunternehmer müsse hierzu die Informationen in den Bauteilekatalog laden oder eben das BIM-Modell nutzen. All dies könne im Prozess der HOAI-Stufen mitgedacht werden. Bestens funktioniere das, wenn man das von Anfang an mitdenkt.

Aus diesem Grund seien auch Bestandsimmobilien schwieriger. Häufig gebe es da kaum Unterlagen, man müsse viel nacharbeiten, Vor-Ort-Begehungen machen, Facility Manager und Hausmeister befragen. Alles in allem habe man insgesamt bereits 1.489 Gebäude erfasst, davon etwa 700 im Bestand.

Es muss ins Budget passen

Wie steht es um Grenzen und Herausforderungen? Für Simanek seien diese besonders der Materialpass, vor allem auch angesichts der Vielfalt der Gebäude: „Wir haben einen großen Bestand, mehr als 160 Immobilien, über alle Assetklassen hinweg, in ganz Deutschland. „Wir gehen inzwischen die ESG-Themen stark an, doch all dies muss eben auch wirtschaftlich sein. Es muss ins Budget passen – in das unserer Fonds oder unserer Anleger, wie auch in das der Fondsnutzer.“

Als Beispiel nannte er das Wealthcap-Refurbishment des „Prime Towers“ in Frankfurt, der einstige Hertie-Zentrale, eines Büroturms aus den 1960er Jahren. „Bei allen Entscheidungen mussten wir den großen Skalierungsfaktor von 18 Etagen beachten. Alles kostete oder sparte 18 Mal.“ Bei der Bestandserhaltung spielten auch die besondere Architektur und der Stil der Immobilie eine Rolle, aber natürlich auch das Budget und der Beitrag zur Umwelt.

„Viele der Materialien und Bauteile dort, etwa die Kühldecken, konnten wir erhalten, aufarbeiten und wiederverwenden.“ Alles in allem sei dies ein echtes ein Pilotprojekt für Wealthcap im Sinne der Kreislaufwirtschaft gewesen, bei dem man auch viel gelernt habe – und nun habe man es erfolgreich an öffentlich-rechtliche Nutzervermieten können. Gerade öffentlich-rechtliche Nutzergruppen würden oftmals das Engagement in puncto Kreislaufwirtschaft besonders anerkennen.

Die Immobilienbranche plötzlich ganz vorn

Glatte wird grundsätzlicher: Wir lebten nach wie vor in einer Wegwerfgesellschaft – etwa bei kurzlebiger Mode. Doch ausgerechnet die sonst so behäbige Immobilienwirtschaft findet sich nun in einer Pionierrolle wieder. Auch Williams sieht, dass das Bewusstsein sich hier eindeutig gewandelt habe. Dieses sei aber auch von der begrenzten Verfügbarkeit von Baustoffen und Kosten getrieben, habe also teils wirtschaftliche Gründe. Auch müsse die Branche in größeren Zeiträumen denken als bisher:

„Bislang sind wir getaktet von Mietverträgen, Abschreibungsfristen oder Fondslaufzeiten. Das muss sich ändern. Gerade auch wir als Berater haben da eine hohe Verantwortung.“ Inzwischen legen die Nutzer aber viel Wert auf solche Themen, untermauert Williams.

Eignen sich bestimmte Objektklassen besser als andere? Bergmann zieht eine Grenze beim Baujahr, das für die einzelnen Materialien und Baumethoden prägend sei. Dreh- und Angelpunkt beim Wiederverwenden sei, ob es sich wieder ausbauen lasse – „ohne dass man die ganze Bude auseinandernimmt.“

Am einfachsten seien modulartige Logistikhallen. Büroimmobilien seien komplizierter, vor allem auch wegen der Rohre und Leitungen. Ganz alte Gebäude taugen wiederum besonders gut: „Da hat man nur mit einer Handvoll Materialien gebaut. Später hingegen kamen viele Verbundstoffe hinzu.“ Sein Fazit: Das Baujahr ist entscheidender als der Gebäudetyp, der dennoch – siehe Logistikhallen – eine gewisse Relevanz hat.

„Bitte keine Platte!“

Im Anschluss berichtete Glatte von einem beeindruckenden Vor-Ort-Besuch bei einem großen Modulbauer: „Die alten Module wurden zerlegt bis auf die Schraube. Alles wurde auseinandergenommen, zurechtgebogen – und dann wieder der Produktion zugeführt. Auf jedem Teil klebte ein Barcode, sodass sich die Historie zurückverfolgen lässt.“ Grenzen der derzeit so heiß diskutierten Modulbauweise sah er allerdings beim Übergang zum Plattenbau. Aufgrund einschlägiger Erfahrung in seiner Studentenzeit empfinde er diesen als gruselig.

Welche Infrastruktur bräuchte es, um Kreislaufwirtschaft über die Objektebene hinaus zu ermöglichen, fragte Williams. Bergmann erklärte, dass hierfür entsprechende Lagerflächen vorgehalten werden müssten, die es aktuell nicht gebe. Ferner sah er den Bereich „Garantie/Gewährleistung“ als Hürde. Für komplette Bauteile könne man eventuell diese über den Hersteller wieder zurückgeben lassen. "Bislang kommen wir da aber nicht in die Masse rein, die wir uns erhofft hatten“, räumte er ein.

Dies betreffe jedoch nicht die Wiedernutzung von Baustoffen. Simanek sah da, wie generell beim Thema Kreislaufwirtschaft, vor allem in der Standardisierung einen Ausweg.

Fazit: spannende Geschäftsmodelle

An Bergmann richtete Glatte die Schlussfrage, wie viel Prozent des deutschen Gebäudebestands in fünf Jahren wohl einen Materialpass haben werden. Bergmann glaubt hier an eine „exponentielle Kurve. Ich bin mir sicher, dass das später bei Transaktionen abgefragt wird.“ Die Größenordnung schätzte er auf fünf bis zehn Prozent.

Simanek sieht einen Materialpass beim Neubau als Angelegenheit an, die man künftig erwarten darf. Bei Renovierungen im Bestand war er skeptischer. Hingegen werde man zukünftige bei allen Projekten die Frage stellen, was man erhalten kann – nicht nur aus Budget-, sondern gerade auch aus Nachhaltigkeitsgründen: „Mieter wollen keine Wegwerfimmobilie.“

Glattes Fazit: „Wir haben heute wieder eine Menge gelernt: Anders als sonst, ist die Immobilienwirtschaft dieses Mal Vorreiter und kann einen wesentlichen Beitrag leisten, den 40 Prozentanteil beim CO2-Ausstoß zu senken. Und: Es existieren interessante Geschäftsmodelle, die wir in späteren Mastertalks sicher vertiefen werden.“

Der nächste Mastertalk findet Ende Oktober statt. Weitere Informationen unter www.mastertalk.net.