Immobilien-Kaufpreise sinken deutschlandweit weiter

Die Lage am Immobilienmarkt bleibt weiter angespannt. Für viele Menschen ist der Traum von den eigenen vier Wänden aktuell in weite Ferne gerückt. Auch, weil es bisher keine starken Preiseinbrüche bei Wohnimmobilien gab, die die höheren Zinskosten ausgleichen.

Zwar zeigt die Preiskurve seit dem Ende der Niedrigzinsphase Anfang 2022 nach unten, im Jahr 2023 hat sich die Kurve aber wieder abgeflacht und es kam lediglich zu leichten Preisrückgängen – so auch im vergangenen Quartal: Zwischen Juli und Oktober sind die Angebotspreise von Bestandswohnungen deutschlandweit um durchschnittlich 1,3 Prozent gesunken.

Das zeigt die 11. Ausgabe des immowelt Preiskompass für das 3. Quartal 2023. Darin wurde analysiert, wie sich die Angebotspreise von Bestandswohnungen in Deutschland und den 14 größten deutschen Städten verändert haben. Verglichen mit dem Vorjahr sind die Kaufpreise um 6,4 Prozent gesunken. Zur Preisspitze, die im Mai 2022 erreicht wurde, beträgt der Unterschied gar -9,4 Prozent.

„Obwohl sich die Marktbedingungen deutlich verschlechtert haben, ist der Immobilienmarkt nicht zusammengebrochen. Im Gegenteil, die Preise haben sich zwar abgekühlt, doch grundsätzlich ist der Markt widerstandsfähig. Die Kaufpreise passen sich nun allmählich an das neue Marktumfeld an“, sagt immowelt Geschäftsführer Felix Kusch.

Neben der Stabilisierung des Zinsniveaus gebe es auch aus der Politik positive Anzeichen für den Immobilienmarkt, so Kusch weiter. Einige Landesregierungen haben bereits die Förderung für Erstkäufer ausgeweitet, wodurch Wohneigentum wieder leistbarer und attraktiver werden könnte.

Bereits die aktuelle Situation am Immobilienmarkt bietet für potenzielle Käufer auch Chancen. Neben den sinkenden Preisen ist das Angebot an Immobilien, die sich derzeit auf dem Markt befinden, so groß wie lange nicht und hat sich in den vergangenen zwei Jahren rapide vergrößert. Vom 2. Quartal 2021 auf das 2. Quartal 2023 hat sich die Anzahl der auf immowelt.de angebotenen Immobilien zum Kauf mit einem Plus von 132 Prozent mehr als verdoppelt. Käufer können aus mehr vergleichbaren Angeboten auswählen und haben dadurch eine größere Chance, ein passendes Angebot zu finden.

Fast alle Großstädte mit sinkenden Preisen

Beim Blick auf die 14 Großstädte mit mehr als 500.000 Einwohnern zeigt sich ebenfalls ein Abwärtstrend. Zwischen Juli und Oktober sind die Angebotspreise von Bestandswohnungen in 13 von 14 untersuchten Großstädten gesunken – in der Spitze um 3,1 Prozent. Nur in einer Stadt sind die Preise in den vergangenen 3 Monaten gestiegen. Die Preisdynamik hat im zurückliegenden Quartal wieder zugenommen.

Im 2. Quartal dieses Jahr sind die Angebotspreise noch in 12 der 14 Städte gesunken, im 1. Quartal waren es 11 Städte. Generell sind die Rückgänge aber weniger stark als noch vor einem Jahr, also nach dem Ende der Niedrigzinsphase. Das liegt daran, dass sich der Markt inzwischen besser auf die veränderten Rahmenbedingungen eingestellt hat. Die Preise passen sich aber nach wie vor an die geringere Nachfrage an.

Metropolen mit Rückgang von jeweils rund 1 Prozent

In den einwohnerstärksten Städten sind trotz Wohnraummangel die Kaufpreise leicht gesunken. In München, der mit Abstand teuersten Großstadt Deutschlands, haben sich die Angebotspreise von Bestandswohnungen in den vergangenen 3 Monaten um 1,2 Prozent vergünstigt. Aktuell werden Bestandswohnungen für durchschnittlich 8.305 Euro pro Quadratmeter angeboten, vor 3 Monaten lag der Durchschnittspreis bei 8.408 Euro.

Aber auch in München haben sich die Preisrückgänge deutlich verlangsamt. Im vergangenen Jahr und Anfang dieses Jahres waren noch Rückgänge zwischen 3 und 4 Prozent pro Quartal üblich. Zuletzt haben sich diese bei rund einem Prozent eingependelt. Eine ähnliche Entwicklung verzeichnete auch Hamburg. In der zweitteuersten Stadt der Analyse sind die Kaufpreise im 3. Quartal um 1,3 Prozent gesunken. Das Preisniveau liegt mit aktuell 6.089 Euro pro Quadratmeter um mehr als 2.000 Euro unter dem von München.

Den gleichen prozentualen Rückgang gibt es auch in Berlin. Dort werden derzeit Quadratmeterpreise von 5.009 Euro aufgerufen – Platz 5 unter den 14 untersuchten Städten. Im Gegensatz zu München oder Hamburg sind die Preise in Berlin selbst im vergangenen Jahr weniger stark zurückgegangen, zum Teil gab es sogar Steigerungen.

Das kann daran liegen, dass Berlin aufgrund der steigenden Mieten und der hohen Nachfrage nach wie vor ein spannender Markt für vermögende Investoren aus dem In- und Ausland ist. Im Vergleich zum Vorjahr beträgt der Rückgang daher auch lediglich 3,1 Prozent. Etwas preiswerter ist Köln, wo sich die Angebotspreise zuletzt beruhigt haben und um 1,0 Prozent auf 4.722 Euro pro Quadratmeter zurückgegangen sind.

Noch keine Entspannung in Frankfurt

Ähnlich wie in den Metropolen halten sich auch in Stuttgart (5.024 Euro pro Quadratmeter) die Preisrückgänge in Grenzen. In den vergangenen 3 Monaten verringerten sich die durchschnittlichen Angebotspreise um 1,1 Prozent. Die Preiskurve schwächt sich zudem spürbar ab: Die Rückgänge fallen bereits zum 3. Mal in Folge geringer aus als im jeweiligen Vorquartal.

Dies trifft zwar auch auf Frankfurt zu, in der Finanzmetropole sinken die Kaufpreise aber nach wie vor vergleichsweise stark: Von Juli bis Oktober dieses Jahres um 2,2 Prozent. Der Quadratmeter einer Bestandswohnung wird aktuell für 5.576 Euro angeboten. Die großen Preisrückgänge werden besonders beim Blick auf das Vorjahr deutlich, als Wohnungen noch 6.187 Euro pro Quadratmeter kosteten – 9,9 Prozent mehr als aktuell.

Stärkster Rückgang in Leipzig

Doch nicht nur in den teuren Großstädten sinken die Kaufpreise. Auch in den preiswerten Regionen sind die Preiskorrekturen inzwischen angekommen – wenngleich die Preise stärker schwanken, was sich am Beispiel von Leipzig besonders gut zeigt. Nachdem die Preise im 2. Quartal noch gestiegen sind, weist die sächsische Großstadt im zurückliegenden Quartal den größten prozentualen Rückgang aller untersuchten Städte auf.

Von Juli bis Oktober gingen die Angebotspreise um 3,1 Prozent zurück. Im Vorquartal verteuerten sie sich noch um 2,3 Prozent. Das Auf und Ab lässt sich bereits seit über einem Jahr beobachten, weswegen sich das Preisniveau nach wie vor fast auf dem Vorjahreswert befindet. Aktuell kostet der Quadratmeter 2.485 Euro, vor einem Jahr waren es 2.500 Euro.

Schwankende Preiskurven lassen sich seit einem Jahr auch in Dortmund und Essen beobachten. Doch in beiden Ruhrgebietsstädten hat sich der Trend aus dem letzten Quartal bestätigt. In Dortmund sinken die Kaufpreise um 2,3 Prozent auf 2.589 Euro pro Quadratmeter. In Essen beträgt das Minus 1,8 Prozent bei aktuellen Durchschnittspreisen von 2.622 Euro pro Quadratmeter. Aufgrund der starken Schwankungen liegen die Preise in beiden Städten gerade einmal rund 3 bis 4 Prozent unter dem Vorjahreswert.

Einziger Anstieg in Bremen

Die einzige der 14 untersuchten Großstädte, in der die Kaufpreise in den vergangenen 3 Monaten gestiegen sind, ist Bremen. Während Bestandswohnungen im Juli noch für 2.907 Euro angeboten wurden, kosten sie im Oktober 2.940 Euro pro Quadratmeter. Das ergibt eine Steigerung von 1,1 Prozent. Damit sinken in der Stadt an der Weser erstmals seit 4 Quartalen die Preise nicht mehr. Wie nachhaltig die Entwicklung ist, bleibt abzuwarten. Die Beispiele Leipzig, Dortmund und Essen zeigen, wie sprunghaft der Immobilienmarkt derzeit ist.

Die 11. Ausgabe des immowelt Preiskompass steht hier zum Download zur Verfügung.